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収益還元法で物件価格を知る

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将来の安定した生活を得るために、サラリーマンの方で、資産運用を行なっている方も多い様です。 資産運用の中でも様々な種類があり、不動産投資も資産運用の一つです。 不動産投資で利益を得る為には、資金と物件価格から、最適な家賃を設定する事が大事となります。

物件価格とは、地価の他にも家賃収入等から、どの位の収入を得られるか求めるもので、物件価格を計算する方法として、収益還元方があります。

収益還元法を簡単に言えば、投資した物件から、得られる収益から不動産の価格を計算する方法です。 計算は家賃等の収入から管理費や諸経費を引いて純利益を出し、その純利益を還元利回りで割ったものです。

収益還元法で最も大事な事は、純利益の考え方で、純利益が大きいと物件価格も高くなり、少ないと物件価格も下がるので、差異がでるとローン返済に影響を与える事があるので慎重に算出する事が大事となります。

正確な純利益を算出する時のポイントとしては、適正な家賃を把握する事と、空室をどの様に考えるかです。 不動産投資の計画の段階で、家賃を設定するのは、難しいのですが、設定する方法としては、周辺の家賃と比較する事です。

周辺の家賃と比較して安く設定できるのであれば問題ないのですが、高く設定する場合は、それなりの付加価値が必要で、むやみに、家賃を高くすると、入居者がなく空き部屋となる事があるので、家賃設定は慎重に行なう必要があります。 空き部屋になると家賃収入が無い事なので、利益に影響するのですが、空き部屋を完全に無くす事は難しいと考える事が大事です。

空き部屋は、景気や賃貸物件の市場の状況や物件特長によって変動するのですが、一般的には、10%前後位の空き部屋が発生すると言われているので、家賃に収入を10%位下げて純利益を計算した方がよいです。

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